2016年9月28日 星期三

棕土的問題核心


"棕地"在英國泛指之前曾經發展並有潛力日後作重新發展的土地;在美國,則泛指受污染的廢棄工業用地,在清理後才適合作重新發展;在香港,棕地一般指位於新界鄉郊地區的農地,特別是相對平坦及較容易到達的地區。這些地區充斥露天貯物、港口後勤設施、工業工場、物流作業、回收場、建造機械及物料貯存等,當中亦夾雜寮屋民居、農地耕作,甚至養殖場等,實為極度受污染的土地。棕土包括私人用地和官地。

私有產權

棕土的其中一個問題是私有產權。由於香港長期信奉自由主義,有時可以很極端,舉一個例子,地政總署“鑑於需要尊重租戶的私隱及租戶和平佔用土地的權利,除非地政總署發現租戶屢次違反租約條件或接獲投訴,否則分區地政處人員一般不會進入短期租約土地上搭建的處所視察。”


希慎終極勝訴

銅鑼灣「大地主」希慎興業不滿城市規劃委員會設限,上訴至終審法院。終院頒下判詞,指發展決策須同時考慮保護私有財產的憲法權利,將個案發還城規會重新考慮。可以預見,政府在未來收地上會面對更多覆核,亦即收地成本會更高。

貝澳倒泥環團申覆核



保育人士不滿貝澳私人地皮,擔心影響生態,被批准傾倒建築廢料,提出司法覆核,爭拗點是《廢物處置條例》。

條: 16B 禁止無有效許可而在私人地段擺放建築廢物
(1) 本條就在私人地段擺放建築廢物而適用,但在以下情況下除外—
 (a) 在該地段內,已擺放(不論是由何人擺放)建築廢物的總面積,不超逾20平方米;或
(b) 在該地段,有按照附表13所指明的任何成文法則展開的建築工程進行,而有關建築廢物的擺放屬該工程的一部分。
(2) 計算第(1)(a)款所指的總面積時,須將含有建築廢物及其他廢物兩者的廢物,視為純屬建築廢物。

6. 環境監測
(4) 向廢物處置當局提供第(2)款提述的樣本以及分析和量度的結果,並在適當的情況下向公眾發放有關的資料。

7. 環境評審
(1) 環境評審的安排及規定,包括對環境管制以及設施是否符合規定方面的查核,以及為改善設施表現而採取的跟進行動。
 (3) 向廢物處置當局提供環境評審的結果及任何有關的資料,並在適當的情況下向公眾發放上述結果及紀錄。

由此看,政府在環評方面可能在私人土地上比被佔官地的要求更高,問題是相關部門有否跟足條例執法。


棕地發展

「生發案」

1983年「律政司訴生發地產投資有限公司」一案中,高等法院裁定,集體官契所列的土地用途只屬說明性質,並非爭議中所指的隱含契約類別。換言之,即使被劃為農地,土地持有人也可以轉作其他用途。其後果是,大批農地被轉為露天貯物、棄置車輛、修理車輛工廠、貨櫃存放場和停車場。當局於1991年修訂《城市規劃條例》,規定只有指定作露天貯物及港口後勤用途的地區,或已獲有效許可用地,才可作該類用途。

陳茂波答范國威問:


現時多個進度較前的大型土地供應項目,均包括大面積的棕地,包括古洞北和粉嶺北新發展區涉及約50公頃棕地,洪水橋新發展區涉及約190公頃棕地,以及元朗南發展涉及逾100公頃棕地。

實地調查的結果顯示,這些棕地上的作業用途不時改變,而且正如我剛才解釋,單獨考慮個別棕地的發展缺乏效益,甚至不太可行,因此全面整理全港所有棕地的資料有一定困難,意義亦不大。

發展棕地需考慮商業影響

署理發展局局長馬紹祥表示,棕地作業對物流、港口後勤、廢物回收、車輛維修、建築業等,均起重要的支援作用,提供不少就業機會。如清理大片棕地,需審慎考慮對相關行業的影響。


立法會資料

就以未來10年提供48萬個單位的整體供應目標而言,發展棕地可提供的單位數目佔當中大約17.9%

英國政府設立"全國土地用途資料庫"(National Land Use Database),載有可予發展的空置土地、荒廢土地及其他之前曾經發展的土地的資料。

在美國,棕地發展由聯邦機構 - 環境保護局(Environmental Protection Agency) 負責牽頭,並由不同的州立及地區機關提供支援。

美國於1980年制定《環境應變、補償及法律責任綜合法令》(Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act)。該法令賦權聯邦機構 - 環境保護局,由該局確定須對受污染土地負責的各方,並確保負責各方在進行土地復修工作上合作。若環境保護局未能識別負責各方,該局會清理受污染土地,隨後再向那些因發展而在財政上得益的各方追討清理土地所招致的開支。

英國公共機構環境署(Environment Agency)會發出指引,以令公眾更清晰了解環境法例對處理土地污染事宜的要求和標準,以及增加如何符合有關法例準則的透明度。

英國政府引入《地區發展令》(Local Development Orders),由地區的規劃機關發出,以精簡及加快棕地的規劃審批程序。

智經研究中心


它在《「棕地」發展:試住先?》的意見為,“要善用土地,發掘棕地潛力,建立整全的官方資料庫才是重中之重。”

後記

以目前立法會爛的情況,不要期望它可以訂立《地區發展令》,但新一屆立會新人事新作風,迫使地政總署設立全面資料庫,“全面整理全港所有棕地的資料”,是有可能的。

另,環保署放軟手腳,縱容村霸污染土地,是今天事件的禍根。土本派既然要保護土地,可利用其立會議員身份,設立公眾舉報網,迫使有關部門執法。

2016年9月26日 星期一

美國總統選舉第一場電視辯論


美國總統選舉關乎全世界,試想想,喬治布殊的當選改變了全球,直至今天。希拉里和特朗普的對疊代表著美國總統選舉的最荒謬的現象──美國人只能在一個最無能的和最滑稽的之間選擇。

特朗普的團隊將希拉里描繪為最腐敗的候選人;希拉里的則描繪特朗普為瘋子,兩者都有一定理由。但無論如何,美國人已經表態,各有約一半的支持者。

政治講求實際利益,但現實政治並非數學邏輯,從來不以個人喜好作依歸。香港剛發生的立會選舉就是個例子。香港人漸漸喜歡討論公共事務,香港人應多看看世界;香港人正面對特首選舉(小圈子或甚至不如),美國總統選舉是一個好的參考。

今次辯論大致可分為兩部份──開場發言和對辯。特朗普的開場發言比希拉里的好。希拉里的發言四平八穩,這剛好是它的缺點,它說明她是一個好的官僚,可以保持現狀,維護美國家庭的現有生活模式。問題是,若果美國人已厭倦這種模式,又如何呢?特朗普的開場發言很具體,他攻擊中國,他要令美國工業回流,他要大幅減稅和精簡規管。

第二部份也是約一小時多的辯論,其實很悶,根本屬泥濘摔跤,當中的內容早已聽過,台下的笑聲很小。不過,特朗普攻擊希拉里缺乏幹勁( stamina )是針到肉的,希拉里在下半場表現神不守舍。

後記

我的很多朋友都較認同希拉里,認為她較專業和實務,這個觀察是對的。特朗普現象代表一種反叛,對資本主義秩序的反叛。他提出的解決方法明顯地不切實際,有點似香港人在雨傘運動後的港獨主張。

佛洛伊德在其著作《文明及其不滿》(Civilization and its discontents)中說,當一個社會走向瘋狂的時候,有誰可以對它指責,或有權對它施行精神分析治療法呢?因為,沒有人可以指責一個現正運行社會“不正常”。


In the neurosis of an individual we can use as a starting-point the contrast presented to us between the patient and his environment which we assume to be ’normal’ . no such background as this would be available for any society similarly affected ; it would have to be supplied in some other way. And with regard to any therapeutic application of our knowledge , what would be the use of the most acute analysis of social neuroses , since no one possesses power to compel the community to adopt the therapy?  

2016年9月24日 星期六

橫洲140頁文件 及跟進會議文件的重要性


香港的民主派長期以來存有一個問題,不看文件和報告,因此,當政府抛出數百頁的文件後,便原地踏步,拾傳媒的牙慧。

例如,在橫洲記者會中政府原答允進一步公開資料,房委會在23/09/2016上載一份114頁的「橫洲公屋發展計劃」文件作補充。

文件的重心

文件的重心是2014-04-29元朗區議會第二次會議的文件及為何政府在心中未有底前,與鄉事派討論17000個單位的計劃?

張炳良表示:“認為一定有一個比較全面妥善的政策去處理,這是其中一個我們面對的(問題)。第二個我們面對的(問題),因為鄰近工業邨,那些污染的問題,在環境的限制下,我們如何去解決呢?所以,當時部門之間在二○一三年年底、十二月的時候,經過討論認為沒有條件這麼快解決到這些問題,更加遑論社區上的一些關注。”這是張炳良解釋為何不向黃偉賢及鄺俊宇提及17000個單位的理由。

重要的時間序

20127月,開始規劃;
20137月,第1次游說(梁志祥等5人,17000單位)
201395日,第2次游說(梁志祥等5人,17000單位)
2013 9 24日,政府向傳媒披露興建 17,000 個公共房屋單位;
2014 1 3 日,房屋署建議先發展橫洲第 1 期,局長認同。
2014 1 27 日的三司會議上,運房局匯報地區人士在游說的時候強烈反對17,000 個單位。運房局建議先發展橫洲第 1 期,行政長官支持這個方向。
2014312日,第3次游說(梁志祥等5人,4000單位)
2014317日,第4次游說(鄺俊宇,4000單位)

最愚蠢的事


橫洲事變已發酵成一件與原先完全不同的事,當中最關鍵的是政府貿然與鄉事派商討。
 張炳良在“2013年中已掌握一些數據和分析。”當中最明顯是交通,在現時的4,000個公屋單位的計劃裡,交通配套尚未能完全解決,更何況是17,000個單位呢?這個分析屬技術性分析,明顯地不需要地區人士的意見。
張炳良需要交代為何在這情況之下與梁志祥、曾樹和等討論17000個單位的計劃?

《元朗區整體房屋土地規劃發展》

在這份20144月元朗區議會會議文件中,政府已清楚地定了調,表明將元朗元朗橫洲北/南第1 期發展為綜合發展區,興建4000個公營房屋單位。

它同時指出,初步估計「棕地」改作房屋或其他發展之用的數字如下:
錦田南及八鄉土地用途檢討 23 公頃;
洪水橋研究 191 公頃;
元朗南研究 106 公頃;
總數 320 公頃。

現行的元朗區各分區計劃大綱圖上已規劃了共約318 公頃的「露天貯物」及「工業( 丁類)」土地用途地帶。發展局、運輸及房屋局及環境局將會檢討發展「棕地」的影響, 研究可行的措施, 包括將部分作業遷入合適的多層大廈。

後記

鄺俊宇是否知道原發展為17000個單位,是小菜一碟,因為所有的規劃已定,他知道與否無改事情發展。較為尷尬的是,政府已在半年前向傳媒披露其事,而泛民的立法會議員要到20152月才開始關注事件,足足遲了1年半。值得立法會追究的是,為何政府一直沒有主動在立法會內交代?

事情給新一屆的青年議員的啟示是,要與政府斡旋,就要熟稔文件。政府文件文山文海,它應是議員政策助理的工作,但議員也要將它放在心上。監察政府並非只有拉布,例如這事,便無布可拉,因為根本不知道。

2016年9月22日 星期四

政治零蛋重作新編


橫洲位於元朗市中心西北面,2014年施政報告,《檢討北區和元朗荒廢農地》表示:“北區和元朗共有約257公頃土地,目前主要是工業、臨時倉庫用地或經已荒廢,政府已選定其中四幅進行規劃及工程研究。初步評估部分用地最早可於2020年作房屋發展之用。”

隨後的施政報告及施政滙報主要提及洪水橋、元朗南、新界北的「棕地」、古洞北、粉嶺北新發展區和東涌新市等發展,很少提及橫洲,完全沒料到它會變成火藥庫。

横洲一直到今年44日被明報專訪,才開始受到注意,但它的焦點是非法佔用官地,不是17個公營房屋單位的問題。

誰出的好主意?

從記者會的交代中,我們知道,“張局長他聽了有關部門在二○一三年底商討之後,認為第二、三期涉及各種問題,為免其他公營房屋發展計劃受到拖延,他本人都認同房屋署的建議。直至有關建議來到我主持的三司會,我聽取這些建議後,我認同、支持這些建議,我認同、支持這個方向,向這個方向推進。同時我亦重申,這個亦是房屋局同事他們堅持的

事情的基本發展合乎一般政府程序。張炳良讓房屋署先了解事件,包括“非正式諮詢及游說。”這大概是房屋署發展及建築處副署長馮宜萱的傑作。她認為,“為免其他公營房屋發展計劃受到拖延”,便告訴張炳良。她的想法按正路也無不可。

張炳良又一次 in good faith ,又認同了,他把它帶到行政局。最關鍵的,梁振英在三司會上也認同了,因此他說:“這個是我的決定。作為行政長官和特區的最高負責人,做決定是應有的擔當。” 始作俑者是一個相對低職位的公務員,首當其衝的是梁振英,又當紅娘的是張炳良,林鄭月娥和曾俊華隔岸觀火。


為何政治零蛋?

一個副署長的意見,按公務員方式,建議一個最簡單易行的方法,她不會考慮政治,或不會從梁振英的角度考慮政治後果。

梁振英從2011年參選開始,已知道很多人要整死他,對他來說,最重要的將是房屋和土地供應。

在新界東北發展中,他首先受挫。反對力量主要來自本土,其意見不外乎:公營房屋比例低、毀人家園、護老院不好、諮詢不足、利益輸送、犧牲本土務農、創造就業成疑、無視反對、花錢太多、規劃欠民主。但新界東北發展最終是要提供59,900個住宅單位,公屋佔6成,它沒有太多棕地問題,所引來的社會反對始終有限。

相比之下,橫洲涉及大幅棕土,棕土當中夾雜著黑社會勢力,因此與東北剛巧相反,在東北發展中,本土青年站在當地居民一邊,在橫洲中,本土青年反對當地。

梁振英應記得他上台時被人指責與上海仔勾結,黑金政治,今次又逢特首角逐,又是黑金題材,正是瓜田李下,梁振英不要期望林鄭和曾俊華會幫他。他沒有這觸覺,說明政治IQ零蛋。

在三司會中,林鄭月娥不是蠢,就是毒,見死不救。曾俊華重搞笑,他在記者會上面色倉白,表現不自在。他只是強調,“我澄清督導委員會並沒有作出有關的決定。”當記者問他是否與特首不和時,他只是重覆,“我答的問題是沒有反對特首的聲明。”

核心問題是,他在三司會上有沒有提出不同意見,他的"You asked me whether I agree with my boss. You always agree with your boss. No question about that," 是會避問題,顧左右而言他。

政治零蛋之二

一位老江湖在記者會前留言,“今天三點半的會議,我預測是黑社會第三集,「以和為貴」,原來大家都是誤會,政府一定全力收回棕地,點會在2018年全部收回,再建13000公屋,大家不要誤會,特區政府是上下一心,絕對不會向任何勢力低頭。一家依法辦事,也會繼續和鄉議局等合法機構進行溝通。”

我的意見與這些老兄差不多,一於叫横黑收皮,立即收回20份短期租約,強行在原址建屋,反正又不是全港性趕絕露天儲物‘open storage’,無問題的。

估不到梁振英在此時此刻還說:“政府現在決定在繼續研究解決棕地問題……估計這需要約兩年時間。”按定政策,此話並無不妥,除了它突然改變了地政總署對短期租約的政策──“ 正常終止…..若短期租約土地須收回發展,地政總署可…..終止短期租約。”

政府在今年3月在立法會發展事務委員會答“對非法佔用政府土地採取的行動及於元朗橫洲發展公營房屋的最新計劃”如是說:“至於元朗橫洲用地其餘範圍,包括北面部分餘下的「綠化地帶」及「露天貯物」地帶,按可行性研究結果計劃作公屋發展及工業邨擴展。”

梁振英確是按本子說話,先安排棕地作業,後發展公屋。但現在是特殊時期,梁振英應該讓社會看到,他不畏橫洲惡霸,為民而立。他看不到這點,是他的第二個零蛋重作。

政治就是如此──梁振英不叫高佬和收皮,他自己就要收皮!


2016年9月21日 星期三

橫洲需要打黑



筆者寫了有關短期租約的文章,引起一個討論,有網友提出:“這情況其實在港英政府時代已有,可以話是地政總署(實際是政府)姑息養姦,但批岀租約用意之一是避免觸發逆權侵佔。”筆者答允跟進。

逆權侵佔

香港目前的逆權管規則主要是源於《時效條例》。《時效條例》表示,土地的管有者經過12年後可以對私人土地逆權侵佔;經過60年後可以對官地逆權侵侵佔。
“就本條例而言,任何人不得僅因已在形式上進入某土地而當作已管有該土地,而就任何土地或其附近的持續申索或其他申索則並不令收回該土地的訴訟權獲得保留。”
“為了證明逆權管有,擅自佔地者須確立他實質管有有關土地,並具有管有該土地的所需意圖。由於法律推定土地是由擁有人管有,因此擅自佔地者須確立他已對有關土地實施充分程度的獨有及實質控制。”
 在地政總署網頁,我們可追溯到1999年的短期租約。逆權管有需通知原業主,事實上,地政總署的政策解釋也沒有提及此點,因此,短期租約應與逆權侵佔官地無關。

停車場

2006年審計報告《短期租約的管理》表示:“短期租約停車場為各類車輛提供大量泊車位。短期租約提供的泊車位對貨車通宵停泊尤其重要。根據環境運輸及工務局(環運局)的數字,二零零四年九月份,短期租約提供的貨車泊車位合共12300個,佔全港62400個相關泊車位的20%。”

短期租約的管理

 審計署報告表示,短期租約在200506 年度的收入為9.67 億元,4019 (每年約以110份增加)。其欠租情況從2005年始由約之前的每年4千萬元大幅升至1.63億,欠租率為19%

212份的停車場合約中,54%4間公司承包,其中最大的一間佔24%,那間公司估計每年繳付租金為14千萬。

非法經營


審計署認為應對“特別是未經批准把短期租約土地用作收費停車場的租戶,迅速採取有效的行動”,因為,其中3個個案只納市值租金的3%8%26%,對其他繳付十足市值租金的收費停車場營辦商不公平。

《地政處指示》

短期租約由地政總署的《地政處指示》規範,它指示:

(b) 租約期限 短期租約的期限長短不一,視乎土地的長期發展計劃而定。一般而言,招標批出的短期租約,固定租期為一至三年。固定租期完結時,若該幅土地無須收回發展,地政總署可以定期租約方式 (即每季或每年) 為該份短期租約續期。定期租約的租金可以檢討;

d) 終止租約 租約可以兩種方式終止:
(i) 正常終止 固定租期完結時,若短期租約土地須收回發展,地政總署可預早三個月或按短期租約指定的期限,向租戶送達遷出通知書,終止短期租約;




後記

若以此推論,由於短期租約的不當處理而涉及的利益可以是幾億至幾十億,這當然是黑勢力介入的地方。梁振英會同曾俊華、張炳良及發展局為橫洲事件記者會上,解釋棕地上有大量產業對本港有益,需要首先安置。但他忘了,棕地涉及大量黑社會利益,首先需要解決。這才是今天話題的主因。
按照政府在記者會上的意見,橫洲尚要發展第二及第三期,對這多事的地方,政府應按土地須收回發展原則,終止其所有短期租約。