民主萬歲: 橫洲需要打黑

筆者寫了有關短期租約的文章，引起一個討論，有網友提出：“這情況其實在港英政府時代已有，可以話是地政總署(實際是政府)姑息養姦，但批岀租約用意之一是避免觸發逆權侵佔。”筆者答允跟進。

逆權侵佔

香港目前的逆權管規則主要是源於《時效條例》。《時效條例》表示，土地的管有者經過12年後可以對私人土地逆權侵佔；經過60年後可以對官地逆權侵侵佔。

“就本條例而言，任何人不得僅因已在形式上進入某土地而當作已管有該土地，而就任何土地或其附近的持續申索或其他申索則並不令收回該土地的訴訟權獲得保留。”

“為了證明逆權管有，擅自佔地者須確立他實質管有有關土地，並具有管有該土地的所需意圖。由於法律推定土地是由擁有人管有，因此擅自佔地者須確立他已對有關土地實施充分程度的獨有及實質控制。”

在地政總署網頁，我們可追溯到1999年的短期租約。逆權管有需通知原業主，事實上，地政總署的政策解釋也沒有提及此點，因此，短期租約應與逆權侵佔官地無關。

2006年審計報告《短期租約的管理》表示：“短期租約停車場為各類車輛提供大量泊車位。短期租約提供的泊車位對貨車通宵停泊尤其重要。根據環境運輸及工務局(環運局)的數字，二零零四年九月份，短期租約提供的貨車泊車位合共12300個，佔全港62400個相關泊車位的20%。”

審計署報告表示，短期租約在2005–06 年度的收入為9.67 億元，4019份 (每年約以110份增加)。其欠租情況從2005年始由約之前的每年4千萬元大幅升至1.63億，欠租率為19%。

在212份的停車場合約中，54%由4間公司承包，其中最大的一間佔24%，那間公司估計每年繳付租金為1億4千萬。

審計署認為應對“特別是未經批准把短期租約土地用作收費停車場的租戶，迅速採取有效的行動”，因為，其中3個個案只納市值租金的3%，8%和26%，對其他繳付十足市值租金的收費停車場營辦商不公平。

短期租約由地政總署的《地政處指示》規範，它指示：

(b) 租約期限　短期租約的期限長短不一，視乎土地的長期發展計劃而定。一般而言，招標批出的短期租約，固定租期為一至三年。固定租期完結時，若該幅土地無須收回發展，地政總署可以定期租約方式 (即每季或每年) 為該份短期租約續期。定期租約的租金可以檢討；

d) 終止租約　租約可以兩種方式終止：

(i) 正常終止　固定租期完結時，若短期租約土地須收回發展，地政總署可預早三個月或按短期租約指定的期限，向租戶送達遷出通知書，終止短期租約；

若以此推論，由於短期租約的不當處理而涉及的利益可以是幾億至幾十億，這當然是黑勢力介入的地方。梁振英會同曾俊華、張炳良及發展局為橫洲事件記者會上，解釋棕地上有大量產業對本港有益，需要首先安置。但他忘了，棕地涉及大量黑社會利益，首先需要解決。這才是今天話題的主因。

按照政府在記者會上的意見，橫洲尚要發展第二及第三期，對這多事的地方，政府應按土地須收回發展原則，終止其所有短期租約。