香港樓市的信貸風險

金管局於5月12日發出指引 ─『地產發展商貸款的風險管理』，表示，部份地產商可能出現信貸風險。原因是它們向銀行借入上限的融資，“有些個案中，地產發展商不需要借款人接受還款能力評估”。因此，金管局收緊了銀行的預留資本，並提高了風險權重(一種計算銀行的風險資本和預留資本的算式)。

其大致方法是，當融資的地產發展商的按揭股權值比率超過 10%時，經調整的風險權重為現行風險權重的2 倍(上限為 150%)。

評論

金管局今次行動較為突然，它在二零一七年三月發表的“貨幣與金融穩定情況半年度報告”當中的“銀行業的表現”一章中，並沒有清楚地談及銀行業出現問題。事實上，金管局的專題文章或演講辭似乎從沒有談及地產發展商，或其引致的信貸危機。

剛發表的2017年3月報告中，主要關注是“銀行應謹慎評估美國加息步伐可能快於預期的影響，特別是資金大量外流的風險以及隨後其對本港利率的潛在影響。此外，鑑於非本地企業的槓桿水平持續上升，若利率大幅上升，或會導致銀行的資產質素轉差。”

但是，“銀行的資本額保持強勁，且遠高於國際最低要求”，因此，金管局今次指引(增加銀行的資本充足率要求)，對本港銀行的實際影響不大。

報告指，“然而，新造按揭的償債指數由 2016 年第 2 季的44.0上升至第4季的48.8，主要反映新造按揭貸款平均金額有所上升。美國持續推行利率正常化可能進一步增加個人債務負擔。一項敏感度測試顯示，若利率上升300個基點而其他條件不變，該指數可能會在4個季度內顯著上升至67.3。銀行應對有關個人債務負擔持續上升的風險保持警惕。”這裡所指的是個人信貸，與發展商無直接關係，但升至67.3，即升了5成，則相當嚴重。

在系統風險上，報告稱“鑑於企業（尤其是非本地企業）的槓桿比率持續上升，若加息速度快於預期，則有可能對銀行的信貸風險管理構成壓力。”因此，金管局所關注的是否主要來自非本地的地產發展商呢？它沒有交代清楚。

其中一個可能是，大陸資本明知香港樓市受著外圍因素影響，可能無以為繼，所以向銀行借盡，再盡借給上車盤，引透小戶入市。但是銀行也不會這樣愚蠢，它應當評估過風險，所以金管局限制銀行借貸，似乎是不管麻鷹管雞仔。

金管局需要進一步交代香港地產發展商(本地企業和非本地企業)的近期的按揭股權值比率及其按揭股權規模。金管局更需要全面檢視本地的按揭質素，以防範美國的次級房屋借貸危機的重現。

金管局是否發現問題嚴重而又沒有向公眾交代清楚？是否隱藏呢？