政府計劃把272RS號工程計劃的餘下部分提升為甲級，稱為「啟德體育園－建造工程」；按付款當日價格計算，估計所需費用為318億9,800萬元。

園區的主要設施為：

(a) 1 個可容納約 50 000 名觀眾的多用途主場館，以供舉辦大型體育賽事 (如國際足球和欖球比賽 )和文娛活動 (如音樂會和大型社區活動 )。

(b) 1 個可容納約 5 000 名觀眾的公眾運動場，適合舉辦學界運動會；

(d) 總樓面面積約 57 000 平方米的零售、餐飲設施；設有40 條球道的保齡球場；

(e) 超過8公頃的公眾休憩空間。

「設計－興建－營運」

有關項目採用「設計－興建－營運」模式，中標者將獲得這約319億的設計及興建費用。中標者必然地成為未來25年的項目營運者，(或外加10年及包括4至5年的興建階段)。

政府會向營運者支付一筆預定的管理費用，但體育園項目則以自負盈虧的模式運作，而且營運者須與政府分攤收入。

政府為擔心缺乏投標－政府會資助符合規定的落選投標者提供提案誘因，金額為 6,000 萬元或擬備標書所招致實際費用的 50% (金額以較低者為準 )。

問題：

1. 這計劃的經濟內部回報率(Economical IRR)為何？

2. 既然政府的補充文件已有詳細的財務預測，為何沒有交代財務內部回報率(Financial IRR)? 政府有隱瞞之嫌。

3. 政府未確定一筆預定的管理費用及分攤方法，投資者如何考慮標書？

4. 營運者除了文件所題及的體育和音樂活動外，其營運彈性為何？

5. 其公眾運動場及室內體育館並非康文署管轄，為何收費要與康文署看齊？

6. 既然採用「設計－興建－營運」模式，為何預設了40條球道的保齡球場？政府如何知道它為未來的受歡迎活動？

7. 康文署需要交代大球場的過去營運情況，以資比較。

整個體育園區的設計佈局已經大致清楚，因此，文件所解釋的“可讓營運者及早參與設施設計，並在設計和興建過程中提出優化建議，有助確保體育園的硬件能充分配合日後的運作需要，發揮體育園的最大潛力”，並不合理。

筆者認為，由於這項目營運期相當長，跨越2047，外國投資者要考慮政治風險，項目可能對中資較有利。它也可能成為廸士尼第二，外資擔心賺唔夠，到時打死狗講價，又得不到建制支持。政府則擔心它成了大白象，建成後沒有人承擔，好似高鐵咁，因此，政府以此模式先找人認頭。

但承擔財團也有著數，它先賺60億(319億的約2成)，再按文件估算的約一年2至3億收益，也約莫相當廸士尼。只是，政府對其多多要求，又說要民政事務署對其視察監管，在商言商，這只會讓財團增加成本和提高價格。這是公營與私營混合體的毛病。

它本是由財團營運的，為何運動設施和社區設施的周期置換費用由政府提供資金，而其他設施包括零食設施和停車場的由財團提供？到換承辦商的時候又如何呢？既然交由私營，便應一次過交由私營解決。

為了這項目，民政事務署開設一個首長級編外職位領導一個專責的項目小組，可以預見，這一小組將成永遠，而這小組也無事可做，成為一肥缺。